В Иркутской области разрабатывается закон о защите участников долевого строительства. Как рассказали в Минимуществе Иркутской области, для этого создана рабочая группа, которую возглавил министр имущественных отношений региона Михаил Карасев.
Напомним, проблема защиты участников долевого строительства остро стоит не только в Приангарье, но и по всей стране. Государство целенаправлено в последние годы улучшало законодательство на федеральном уровне в этой сфере.
Так, были внесены поправки в законы, касающиеся обязательной регистрации договора о долевом участии в органах регистрации прав на недвижимость. Теперь будущие владельцы квартир уже на этапе заключения сделки могут удостовериться в том, что застройщик обладает всеми необходимыми документами на строительство жилого дома.
Также были ужесточены требования к самим застройщикам по процедуре начала строительства и наличию разрешительной документации, усилена контролирующая роль госорганов в этом вопросе.
К сожалению, не всегда федеральное законодательство может предусмотреть возможные "Форс-мажоры", возникающие, в том числе и при долевом строительстве. В конце-концов, от банкротства и разорения в условиях "свободного рынка" никто не застрахован, но в силах и, даже, обязанностях, государства минимизировать риски участников "долевки".
Пока на федеральном уровне эти механизмы не прописаны, региональные власти как могут, в рамках своих полномочий, пытаются создать систему при которой будущие квартировладельцы могут быть уверены в сохранности своих вложений и получении, в конечном счете, квартиры.
В настоящее время в Иркутской области уже подготовлен проект закона в части процедуры ведения реестра граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов и пострадавших от действий или бездействия застройщиков. Эта же часть закона определит порядок формирования адресного перечня проблемных объектов строительства и полномочия органа, осуществляющего контроль над расходованием средств участников долевого строительства.
В данном случае, поскольку претензии обманутых участников долевого строительства, как правило адресуются местным властям, эти самые власти должны в конечном счете иметь представление об объеме проблем и возможность управлять процессом решения этих проблем.
По мнению рабочей группы, одной из наиболее эффективных мер может стать принудительное прекращение прав первоначального застройщика на земельный участок, отведенный под строительство. Такие участки вместе с недостроенными объектами необходимо передавать на конкурсной основе другому лицу.
Инвестиционные условия конкурса должны предусматривать соблюдение права дольщиков. В свою очередь, новые застройщики должны получать со стороны власти гарантии по компенсации понесенных затрат. Механизм прекращения прав первоначального застройщика на земельный участок имеет еще одно немаловажное качество. При банкротстве строительной компании он снижает угрозу включения незавершенного объекта в конкурсную массу.
Это справедливое предложение, к сожалению, не учитывает один распространенный случай в строительной практике Иркутска. Строительные холдинги зачастую, именно в целях ухода от возможного включения земли в конкурсную массу при банкротстве фирмы-застройщика, как правило, и так оформляют земельный участок на другую компанию. Таким образом, "банкрот" изначально лишен самого весомого актива, а остальное его имущество, фактически, не представляет особой ценности для пострадавших дольщиков.
Эксперты отмечают, что многообразие экономических отношений в стране по прежнему оставляет возможность для нечистоплотных застройщиков заключать договоры и аккумулировать у себя деньги покупателей квартир не неся перед ними, фактически, никакой ответственности. Но это уже вопросы, которые необходимо решать на уровне изменений в федеральное законодательство. И изменения эти должны носить принципиальный и в чем-то революционный характер.
Другое дело, никто не отнимал у регионов право законодательной инициативы в Федеральном Собрании Российской Федерации и, возможно, именно в Иркутской области будут разработаны такие предложения. Например:
- расширение полномочий контролирующих органов по прекращению незаконного строительства, вплоть до ареста имущества и сноса возведенных конструкций при отстутствии разрешительной документации у компании-застройщика;
- ужесточение ответственности застройщика, как за качество строительства, так и при преднамеренном банкротстве с целью хищения денег дольщиков;
- обязательное оформление права собственности на земельный участок компанией-застройщиком, для того, что бы избежать на появления на рынке фирм-фантомов;
- создание регионального страхового фонда операторов долевого строительства с обязательным отчислением "энного" процента от каждого договора на строительство жилого помещения, средства которого, при необходимости, будут использоваться для достройки проблемных объектов, выплаты компенсаций участникам долевого строительства;
- использование конкурсных механизмов для выбора подрядчиков по достройке проблемных объектов.
Наверно, только с принятием подобных мер наши граждане будут уверенны в сохранности своих инвестиций и смогут спокойно доверять денежные средства строителям.
"Байкал24"