Как вывести ее из категории риска?
На сегодняшний день в Иркутске сорваны сроки сдачи 32 жилых домов и комплексов, строящихся на деньги дольщиков. Стало чуть ли не правилом хорошего тона затянуть долгожданное новоселье на два года и более. Застройщики сорвали ввод жилья общей площадью 200 тысяч квадратных метров, сумма неисполненных обязательств превышает 8 миллиардов рублей. И это без учета штрафных санкций, которые дольщики, имея на руках решения суда, не смогут получить ввиду поголовного банкротства застройщиков.
«В обстановке разврата репутация не имеет смысла»
Срыв сроков сдачи жилых домов и преднамеренное банкротство застройщиков — это еще не все беды, которые поджидают участников долевого строительства. В Иркутске все шире практикуется самоуправное, без проектно-разрешительной документации, строительство многоэтажных жилых домов. По сути это нелегальный бизнес, процветающий на средства горожан. Тенденция обозначилась еще в 90-е годы. До 2007 года таким образом было построено и заселено девять жилых домов. За три последующих года — с 2007-го по 2009-й — незаконные новоселья справили в девяти многоэтажных жилых домах и в одном комплексе зданий. В ноябре проблемами обманутых дольщиков озаботилась Общественная палата Иркутска. При подготовке к общественным слушаниям на эту тему был выявлен список фирм, специализирующихся на игнорировании строительных норм и действующего законодательства. Это ООО «Промтехкомплект», ООО «Сибстройкомплект», ООО «Стройтранс», ООО «РоссДСМ», ООО «Метроссо» и другие.
От предпринимательского самоуправства пострадало значительное количество иркутян. Граждане, заплатившие 100% стоимости своих квартир в нелегальных новостройках, не могут ни вернуть внесенные деньги, ни оформить право собственности. Их интересы не охраняются законодательством о защите прав дольщиков, так как строительство объектов осуществлялось незаконно.
— Корень зла — в безнаказанности, — считает председатель Общественной палаты Иркутска Александр Голованов. — Это проказа, поражающая профессиональную среду. В такой обстановке разврата понятие репутации отходит на задний план, а со временем и вовсе становится необязательной составляющей ведения бизнеса. Главным принципом становится «срубить бабла по-быстрому». В Иркутске есть предприниматели, которые в течение 10 лет действуют по накатанной схеме: получают разрешение на строительство малоэтажного жилья и возводят 12-этажные «свечки». Есть дома, к которым не могут подъехать пожарные машины, или здания, возведенные без сейсмических поясов. «Рачительные» строители на этом просто сэкономили. И при этом нет ни одного решения суда о сносе незаконных построек! Преступления без наказания порождают новые преступления. Если раньше это были единичные случаи, то сейчас подобная практика соразмерна масштабам легального строительства.
Полную и объективную информацию о финансовой состоятельности и надежности застройщиков можно получить в Службе государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области или на сайте stroynadzor.irkobl.ru.
Доска позора
Недавно на пресс-конференции новый начальник ГУВД по Иркутской области генерал-майор милиции Александр Обухов сказал, что в ближайшее время не приходится ожидать громких судебных процессов против недобросовестных застройщиков. Мол, существующее законодательство оставляет для них лазейки ухода от ответственности.
Действительно, аналогичная ситуация складывается во многих российских регионах. Во многих, но не во всех. К примеру, наши соседи в Кемерово и Новосибирске навели порядок в сфере жилищного строительства. Почему же у нас на это не хватает политической воли?
По мнению Александра Голованова, исполнительная власть должна отказывать недобросовестным застройщикам в выделении новых земельных участков, а также жестко контролировать освоение ранее выделенных участков. Вполне реально на конкурсной основе выбрать строительные фирмы, способные достроить замороженные объекты без дополнительных поборов с дольщиков. Аналогичная позиция и у министра строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Руслана Болотова, который неоднократно говорил о том, что недобросовестные застройщики и подрядчики должны быть вытеснены с рынка. Моральное воздействие на нерадивых бизнесменов также может быть эффективным. — Необходимо составить и придать широкой огласке черный список застройщиков и подрядчиков, профессионально скомпрометировавших себя, — считает президент Союза строителей Иркутской области Юрий Александрович Шкуропат. — Причем указать фамилии и учредителей этих фирм, и руководителей. Пусть это будет публичная доска позора!
Кстати, о профессиональной репутации. У Юрия Шкуропата она безупречна — он один из немногих, чей авторитет в строительной отрасли чрезвычайно высок. В свое время Юрий Александрович руководил территориально-производственным объединением «Востоксибстрой», в восьмидесятых годах был председателем горисполкома Иркутска, а с 1996-го — бессменный президент Союза строителей Иркутской области. И он на деле, а не на словах лично способствует разрешению проблем дольщиков. Каждую пятницу Юрий Александрович проводит планерки с застройщиком, подрядчиками и координатором инициативной группы дольщиков на объекте «Иннокентьевская слобода» в Ново-Ленино.
— Не только Союз строителей Иркутской области, но и Госстройнадзор, и Общественная палата Иркутска поддерживают этот проект, — комментирует Юрий Шкуропат. — У всех нас одна цель — достроить, отдать людям ключи. Если бы в свое время подрядчик ООО «Компания «Строй-Гарант» не исчез со стройки с многомиллионным авансом, дольщики «Иннокентьевской слободы» давно бы все справили новоселье. Я заходил в квартиры первых сданных секций, и они мне очень понравились. Качественная отделка под ключ, широкие лестницы с гранитными ступенями, удобные площадки — все говорит о том, что делалось это с заботой о людях.
Не осталась в стороне от проблем дольщиков «Иннокентьевки» областная администрация. Губернатор Дмитрий Мезенцев лично обращался к председателю правления Сбербанка России Герману Грефу по поводу возобновления кредитной линии для застройщика «Иннокентьевской слободы». Реальная помощь была оказана по оформлению рабочих виз для китайских рабочих, продолживших строительство объекта. Однако позитивный результат стал возможным при наличии главного фактора — желании застройщика сдать жилой комплекс.
Альтернативная схема
— Журналисты мне рассказывали, как один из антикризисных управляющих заявил — мол, что вы хотите, строительство — это всегда рискованный бизнес! Но с чего это вдруг стройка стала рискованным бизнесом?! Пресловутый финансовый кризис отразился только на доступности кредитных линий, — убежден Александр Голованов.
Наверное, в чем-то перевернутое сознание мешает объективно оценить несовершенство предлагаемой схемы расчета с застройщиком. Она имеет существенный изъян: застройщик, получив 100-процентную предоплату, никак не мотивирован на конечный результат — скорейшее окончание строительства и сдачу объекта. Альтернативная схема расчетов — на этапе строительства дольщик перечисляет 30% от стоимости квартиры, а остальные 70% выплачивает застройщику только после приемки объекта Государственным архитектурным и строительным надзором. Вот тогда застройщик действительно заинтересован (извините за каламбур) строить. И оставшиеся 70 процентов стоимости — реальный рычаг в руках дольщика. Чтобы получить эти деньги, застройщик просто вынужден обеспечить и договорные сроки, и качество. В Иркутской области такую практику расчетов собираются внедрить региональное жилищное агентство и ряд банков.
— Я несколько месяцев разбирался в проблемах иркутской долевки и пришел к выводу, что самые «продвинутые» дольщики — в «Иннокентьевской слободе». Но там и застройщик, ОАО «Жилстройкорпорация», с самого начала демонстрировал полную открытость, поэтому они смогли договориться. Смогли перестать ненавидеть и начать действовать конструктивно. Бояться защищать свои законные права — это позиция слабых, — высказывает свою точку зрения Александр Голованов. — При желании отдельные инициативные группы дольщиков могли бы объединиться и создать новое общественное движение в защиту своих прав.
Резолюция слушаний, организованных Общественной палатой Иркутска, — это практически готовое руководство к совместным действиям общественников, властей, строителей и правоохранительных органов. Участники долевого строительства — это в основном законопослушные люди: положительные, семейные, дорожащие своей службой, бизнесом, спокойствием. Но их раздражение, недовольство властью создают общий негативный фон, который распространяется на все слои населения, в том числе на маргиналов, внутренне готовых на участие в уличных безобразиях. Ситуация на иркутском рынке жилищного строительства сложная, но не тупиковая. Пора начинать действовать, а не ждать, когда разбудят лихо, которое пока еще тихо.
Без жилья
* По приблизительным оценкам, в Иркутске от беззакония на рынке строительства жилья пострадало не менее 20 тысяч человек (включая дольщиков — приобретателей квартир в незаконных зданиях и членов их семей).
* Эксперты признают, что в Иркутске утрачена способность вести массовое жилищное строительство — много, качественно, недорого и в намеченные сроки.
* Беззащитность дольщика в полной мере проявляется в судах — судьи нередко встают на защиту недобросовестных застройщиков.
АРТЕМ КУЗНЕЦОВ. Фото СЕРГЕЯ ИГНАТЕНКО