В министерстве имущественных отношений Иркутской области разрабатываются меры поддержки обманутых дольщиков и механизмы завершения строительства жилых домов, возведение которых остановилось. О том, почему строительный рынок оказался в сложной ситуации, какие рассматриваются рычаги реагирования и кто именно сможет рассчитывать на поддержку, в интервью корреспонденту «Областной» рассказал министр имущественных отношений региона Михаил Карасев.
– Михаил Николаевич, проблемы, возникшие в результате неисполнения застройщиками своих обязательств перед дольщиками, приобрели российский масштаб. Не обошла стороной эта беда и Иркутскую область. Стройнадзор уже озвучил данные, что в Иркутске около 3,3 тысячи человек, вложивших деньги в строительство жилых помещений, не могут дождаться своих квартир. И это только по договорам долевого участия, не учитывая других схем продажи новостроек. На ваш взгляд, почему сложилась такая ситуация? Пробелы законодательства? Безответственность строительных фирм? Низкий уровень грамотности дольщиков?
– Проблема стала следствием всех перечисленных вами факторов. Федеральное законодательство устанавливает жесткие требования к застройщикам на начальной стадии, этапе заключения договора с дольщиком. То есть последний защищен только на входе в строительный проект, а на выходе – нет. Да, в договоре есть обязательные условия, в том числе и сроки передачи построенного объекта, но этот пункт застройщики очень часто игнорируют. Многие дольщики оказались в ситуации, при которой застройщики, приняв на себя обязательства, их не исполнили. Причем у одних остановилась стройка на стадии котлована, у других – на этапе внутренней отделки. Ситуации разные, но результат один – люди оказались без жилья. Как ведут себя обманутые дольщики? Сначала они идут к застройщику, требуют свои квартиры. Затем, не получив положительного результата, обращаются в правоохранительные органы, но ничего добиться не могут и там. Потому что сотрудники милиции или прокуратуры разводят руками и говорят: «Мы ничем помочь не можем, обращайтесь в суд». Судебная инстанция признает, что права нарушены, но понудить застройщика вернуть вложенные дольщиками деньги не может, потому что тот в банкротстве. Юридические схемы сегодня позволяют застройщику совершенно законным путем уйти от ответственности. К примеру, объявить себя банкротом и устраниться от исполнения обязательств. Мы знаем, что таких схем немало и они активно используются. Опять же, нужно признать, что если бы люди чуть лучше знали законодательство, более внимательно подходили к вопросу выбора застройщика и активнее пользовались информационными ресурсами, многих проблем удалось бы избежать. Сведений о недобросовестных застройщиках сегодня достаточно.
– Да, но многие из них перешли в разряд недобросовестных именно сейчас, а годом ранее были вполне надежными фирмами.
– Действительно, есть случаи, когда компании с очень хорошей репутацией, зарекомендовавшие себя с положительной стороны, вдруг замораживали стройки. Порой это происходило по объективным причинам. К примеру, инвестор взял большой кредит в банке, а ситуация на строительном рынке резко поменялась, и он не смог реализовать все квартиры. А кредит надо отдавать, банк грозит арестами и так далее. В общем, ситуация накручивается по принципу снежного кома. Но есть и такие случаи, когда застройщик просто не намерен достраивать дом. А правовых механизмов, которые можно использовать, чтобы заставить его выполнить обязательства перед дольщиками, нет. Сегодня мы можем только силой убеждения, но не принуждения, призвать его довести начатый объект до конца. И надо отдать должное, нередко инвесторы возвращаются на объекты. Но, опять же, это происходит в том случае, если стройфирма заинтересована и далее работать на рынке. Если же застройщик изначально ставил себе цель получить единовременную прибыль, то «раскачать» его практически невозможно. Реальных рычагов влияния на сложившуюся ситуацию сейчас у власти недостаточно. Именно поэтому губернатор Иркутской области Дмитрий Мезенцев дал поручение разработать механизмы помощи людям, пострадавшим от бездействия застройщиков. Проблему нужно решать на системной основе. Поэтому в региональном министерстве имущественных отношений была создана рабочая группа, которая занимается разработкой таких механизмов.
– ФЗ-214 разделил людей, вложивших деньги в строительство жилых домов, на «дольщиков» и «не дольщиков». При разработке механизмов поддержки этот принцип разделения сохранится?
– Нет, независимо от того, как эти люди называются, дольщики они, пайщики или соинвесторы, проблемы у них одинаковые, и возникли они на строительном рынке. Более того, цель у всех одна – получить квартиру, за которую они уже заплатили. Очевидно, что это один сегмент рынка.
– Промежуточные итоги деятельности рабочей группы уже можно подвести? Какое-то видение разрешения ситуации сформировалось?
– Для начала мы изучили опыт других субъектов федерации, проанализировали их практику. Надо сказать, что она очень разная. Мы увидели, что в ряде регионов меры поддержки носят чисто популистский характер, механизмы влияния на ситуацию слабо эффективны. Практика других регионов говорит о том, что наиболее авторитетным шагом все-таки является разработка именно закона. И очень важно заложить в него реальные механизмы. В ближайшее время мы намерены представить пакет предложений, который будет отвечать требованиям законченности, логической завершенности и системности.
– Понятие «реально работающий механизм» подразумевает «подкрепленный финансовыми ресурсами»?
– Не только. Я говорю о механизмах, которые должны достигать цели. Конституция РФ запрещает субъектам федерации принимать законодательные акты в сфере гражданско-правового регулирования. В этом плане мы действительно ограничены. Но у нас есть административное право, и, опираясь на него, мы сможем определить дополнительные механизмы защиты прав граждан, и есть компетенция, которая не относится ни к исключительному, ни к совместному ведению субъектов РФ. Да, мы сильно скованы федеральным законодательством. Но мы не собираемся замыкаться только на региональном уровне. Если потребуется, выйдем с инициативой к федеральным органам внести изменения в существующие законы. Сейчас работаем в режиме консультаций с экспертами, профессиональными участниками рынка.
Что касается финансовых инструментов, то здесь возможны механизмы госгарантии, которые не предполагают непосредственных расходов бюджета, но позволяют привлечь, к примеру, деньги банков или инвесторов.
– Как будут решаться вопросы, связанные с переходом права собственности при передаче объекта другому инвестору, который согласен его достроить?
– Эти процедуры предусмотрены в Законе «О несостоятельности (банкротстве)». Опять же существует возможность финансового оздоровления не только в рамках банкротства, но и до вхождения в него.
– Ряд стройфирм Иркутска сейчас находятся на разных стадиях банкротства. Их дольщики, соответственно, нервничают, прогнозируя самые немыслимые варианты развития ситуации при конкурсном производстве. Вплоть до того, что недострой вместе с другим имуществом компании будет продан с молотка, после чего новый собственник сможет распоряжаться им на свое усмотрение. А именно: продавать квартиры в этом незаконченном здании заново.
– Банкротство не предполагает, что дольщики будут лишены квартир. Проблема в том, что при данной процедуре дольщики становятся кредиторами третьей очереди и деньги получат последними. Соответственно, если не хватает денежных ресурсов, то вложения не возвращаются. Мы как раз сейчас думаем, как сделать так, чтобы именно те дольщики, которые первыми заключили соглашение, в конечном счете, все-таки получали свои квартиры. В результате неисполнения застройщиком своих обязательств, в том числе в результате его банкротства, может произойти замена стороны в обязательстве. Но на это можно рассчитывать только в том случае, если инвестору будут предоставлены соответствующие гарантии. Если он будет четко знать, что, зайдя на эту стройку, он не только выполнит социальную задачу, достроив объект недобросовестного коллеги, но и получит прибыль. Наша задача заключается в том, чтобы заинтересовать инвестора, предложив ему выгодные условия. И этот механизм должен быть прозрачным. Именно поэтому необходим нормативно-правовой акт в форме регионального закона, который будет содержать в себе механизмы защиты прав дольщиков, способы стимулирования для застройщиков, процедуры реализации того и другого.
– Рассматривается также возможность лишения прав стройкомпании на участок, если очевидно, что она не справляется со взятыми на себя обязательствами перед дольщиками. При этом отсутствуют механизмы изъятия участка у застройщика, который не исполнил обязательств перед дольщиками. Как тут быть?
– Разрабатывать такие механизмы. Мы этим уже занялись, изучаем вопросы по конкретным стройплощадкам.
– Как могло такое произойти, что механизм выделения земельного участка есть, а рычагов его изъятия – нет?
– Безусловно, Земельным кодексом такие рычаги предусмотрены. Мы же не говорим о том, что их в принципе не существует. Они есть. Просто сейчас мы обсуждаем другую, конкретную ситуацию, а именно: когда застройщик получил землю от муниципалитета под возведение дома и сорвал срок передачи объектов дольщикам. Здесь два вида отношений: муниципалитет – застройщик и застройщик – дольщик. Речь идет о совершенно разных по своей юридической природе процедурах. Ведь есть договор, по которому застройщику предоставлен земельный участок, и оснований для расторжения этого документа нет, потому что он исправно платит арендную плату и вся документальная часть вопроса у него в порядке. А есть сфера его взаимоотношений с третьими лицами, совершенно другая сторона. Представьте, что вы купили машину и используете ее в качестве такси, при этом услуги оказываете очень низкого качества, клиенты недовольны. Но это же ведь не является поводом для того, чтобы завод-изготовитель изъял у вас автомобиль, производителю без разницы, как вы эксплуатируете его товар. То же самое сегодня и в цепочке муниципалитет – застройщик – дольщик, в которой последняя связка определяется чисто рыночными отношениями. Это мы и собираемся изменить. В договор аренды нужно включать пункт о том, что если застройщик не исполнил обязательств перед третьими лицами, то участок у него изымается. И этот механизм надо создавать, сам по себе он не начнет работать.
– У вас нет ощущения, что реакция на проблемы, сложившиеся на строительном рынке, несколько запаздывает?
– К сожалению, законодательство – сфера консервативная. Это в большинстве случаев реакция на уже возникшие проблемы. Заранее их предугадать очень сложно. Поэтому работа идет в режиме реагирования. Отреагировать же мы намерены качественно, чтобы от этого был реальный эффект, а не просто красивое заявление о решении проблемы.
Автор: Екатерина Еременко
Фотограф: Николай Рютин