Практически каждая квартирная сделка на вторичном рынке жилья может быть расторгнута в суде
Гарантировать полную чистоту купли-продажи сегодня не могут ни риелторы, ни юристы, ни тем более государство. К любому покупателю в один прекрасный день может пожаловать судебный пристав со словами «Освободите помещение!», ибо, по действующим законам, если в цепи сделок хоть одну признают недействительной, аннулируется сразу вся цепь. И все! Пропали ваши денежки.
Покупка квартиры
Самое печальное, что страдают наиболее беззащитные и уязвимые люди, такие как иркутянка Галина Чернигова. Эта женщина всю жизнь работала, тянула тяжелую лямку матери-одиночки.
— В 1971 году после окончания техникума я устроилась на авиазавод, — рассказала она о себе, — мне дали место в общежитии. Потом, когда родился сын Женя, получила однокомнатную квартиру от завода. Ничего, кроме этой квартиры, у нас не было. Жили мы очень тяжело. Чтобы поднять сына, мне приходилось по вечерам мыть полы. С 16 лет Женя тоже пошел работать на завод. Без отрыва от производства окончил техникум, затем институт. Хороший парень, серьезный. Несколько лет назад он встретил девушку. И мы решили, что пора поменять нашу однушку на двушку.
В агентстве недвижимости «Поместье» им быстро нашли покупателей на однокомнатную, там же предложили двухкомнатную на улице Волгоградской. Но эту квартиру продавало другое агентство — бюро недвижимости «Иркутское». Владелец квартиры Михаил Пирогов постоянно проживал в Норильске, продажей занималась по доверенности его свояченица Людмила Иннокентьевна Красникова (родная сестра жены). За квартиру просили один миллион 250 тысяч рублей. Для того периода времени это стандартная сумма.
— Мы покупали квартиру не с рук, а через агентство, — вспоминает Галина Михайловна, — и были на сто процентов уверены, что все в порядке. Я специально сходила в департамент (Главное управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области), получила выписку из государственного реестра. Там даже намека не было, что по квартире могут быть какие-то проблемы. Мы продали за миллион свою квартиру, остальные 250 тысяч взяли в Сбербанке по ипотечному кредиту. Естественно — под огромный процент. В банке, когда оформляли кредит, тоже проверили документы и не нашли никакого криминала.
Галина Михайловна с легким сердцем подписала документы и рассчиталась с хозяевами. В октябре 2006 года они с сыном въехали в квартиру, даже не подозревая, что эта квартира принесет им одни несчастья.
Труп на Батарейной
Первый удар случился в марте 2008 года.
— Пришло уведомление, что на квартиру наложен арест. Как? Почему? Я пошла в «Иркутское», и там мне рассказали такое, от чего волосы встали дыбом. Теперь, уважаемый читатель, нам придется вернуться на семь лет назад и восстановить всю цепочку событий. Дело в том, что раньше квартира на Волгоградской принадлежала некоему Владимиру Ильину. Именно у него и купил ее за 345 тысяч Михаил Пирогов. Вернее, не сам Пирогов, а все та же Людмила Красникова, действовавшая по доверенности от его имени. После продажи Владимир Ильин сразу же уехал из Иркутска. Далее его имя нигде не всплывало. Такое объяснение устраивало всех, только не Михаила — родного брата исчезнувшего хозяина квартиры. Михаил в это время находился в местах лишения свободы. В отсутствие родственников дело о пропавшем Ильине то открывали, то закрывали. Мало ли куда человек мог уехать, имеет полное право.
В общем, все так и закончилось бы ничем, если бы не одно обстоятельство. За несколько месяцев до этих событий, холодной зимой 2001 года, недалеко от станции Батарейной было найдено тело убитого из ружья мужчины. Документов при нем не было, и мужчину похоронили как бомжа. Наверное, вы уже догадались, что убитый и был тем самым Владимиром Ильиным. Его тело через год опознала по фото жена Михаила.
Естественно, встает вопрос: если Владимир Ильин был убит в январе, то кто же тогда продавал квартиру Пирогову? Либо покойник чудом воскрес, что маловероятно, либо кто-то выдавал себя за Ильина. В ходе уголовного расследования выяснились шокирующие детали: действительно в августе 2001-го, то есть через полгода после своей гибели, в паспортный стол Ленинского округа явился Владимир Ильин собственной персоной. Он написал заявление об обмене старого советского паспорта на новый. В материалах уголовного дела есть два заявления, две фотографии и две подписи Ильина. За 1976 год и за 2001 год. Не нужно быть криминалистом, чтобы увидеть различия. Заявления, фотографии и подписи принадлежат совершенно разным людям. Это очевидно! Как сотрудники ПВС не разоблачили самозванца с лицом матерого уголовника и убийцы, до сих пор непонятно. Но они не только не заподозрили подмены и не вызвали милицию, а буквально за один день сделали ему новый паспорт. Похоже, что это не просто халатность, а должностное преступление. И просто удивительно, что против сотрудников ПВС не было возбуждено уголовного дела.
Черные маклеры
Но вернемся к событиям 2001 года. Лже-Ильин продает свою квартиру Пирогову. Каким образом это происходило, тоже никто толком не расследовал. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять, что настоящий Ильин был убит именно из-за квартиры, вероятно, теми, кто впоследствии завладел его паспортом. Но это уголовное дело так и осталось нераскрытым, хотя улик было немало.
В редакции «Пятницы» есть протокол судебного заседания по иску законного наследника, на которое в качестве свидетеля вызывалась Татьяна Евтеева, сотрудница бюро недвижимости «Иркутское». Именно Евтеева сопровождала сделку купли-продажи. Вот что она пояснила суду: «К нам обратились Андрей Головченко и Олег. Они работают по Ленинскому округу черными маклерами. Они сказали, что у них есть чистая продажа квартиры. Попросили выставить ее у нас. Мы не проверяли личности продавцов. Я составила документы. Сделка быстро прошла регистрацию. При передаче денег я не присутствовала, деньги передавали в красной «Ниве».
Все очень расплывчато: черные маклеры, «не проверяли», «не присутствовала». Непонятно, какова была роль риелтора в этой сделке. И вообще, почему сотрудники агентства, причем зарегистрированного агентства, запросто и, видимо, уже не в первый раз взаимодействовали с черными маклерами? Помогли им найти покупателей и провернуть сделку, по всем признакам сомнительную. В этой истории практически на каждом этапе были люди, которые не могли не видеть очевидного, но они не только молчали, но и активно содействовали мошенникам.
Итак, квартира благополучно продана и зарегистрирована на Михаила Пирогова. Но в марте 2002 года в Иркутск возвращается Михаил Ильин, родной брат убитого. Естественно, он обращается в суд с иском о признании себя наследником. Тяжба между Ильиным и Пироговым длилась целых четыре года. Сначала Ленинский суд удовлетворил требования Михаила, однако адвокаты Пирогова оспорили решение в областном суде, и материалы снова ушли в суд. Затем суд вынес новое решение, в котором Пирогов признан добросовестным покупателем квартиры. Наследник немедленно обжаловал его в вышестоящем суде. В апреле 2006 года Ленинский суд вторично отказал Ильину, однако областной суд снова встал на его защиту. И, видимо, в какой-то момент Пирогов решил избавиться от проблемной недвижимости, переложив все дальнейшие разборки с наследником на новых хозяев. Новой хозяйкой стала ничего не подозревающая Галина Чернигова.
— Это было как жуткий сон, — вспоминает она, — суд принял решение истребовать у нас квартиру в пользу законного наследника.
В кратком изложении вердикт звучит так: да, Галина Чернигова — добросовестный приобретатель, да, она заплатила деньги, да, она ничего не знала, но она должна собрать вещички и освободить квартиру. С одной стороны, вроде бы восстановлена справедливость по отношению к наследнику, с другой стороны — произошла другая чудовищная несправедливость: пожилая женщина с сыном лишились всего, что у них было. В августе судебные приставы выставили несчастных людей на улицу. Черниговы остались без крыши над головой.
— Сейчас я живу у подруги, — рассказывает Галина Михайловна, — спасибо добрым людям. Не могу передать словами то, что я пережила за все это время. Это такая боль, такие страдания. У меня нет никаких сил жить. Я стала бояться всего: каждого звонка, каждого стука в дверь. Но ладно я — у моего сына впереди еще целая жизнь. Как ему дальше жить?
Естественно, все эти трагические события не избавили Галину Михайловну от необходимости платить огромные проценты по ипотечному кредиту. Пожилая, больная женщина скитается по чужим углам, ее сын вынужден был уехать на заработки в Малайзию, чтобы отдать долг. Истребовать квартиру у Михаила Ильина теперь практически невозможно.
Туманные перспективы
Что может сделать сейчас Галина Михайловна? Она может попытаться через суд расторгнуть сделку с Пироговым и истребовать назад деньги.
— Пирогов через своего представителя Красникову скрыл от нас, что по квартире шла многолетняя тяжба с наследником, — говорит Галина Михайловна. — Сама Красникова была не только в курсе всех событий, но и активным их участником — начиная с момента покупки квартиры. Она скрыла от нашей семьи важную информацию, что квартира была куплена у мошенников, что имеются наследники, претендующие на нее. Если бы мы об этом знали, то отказались бы от покупки. Теперь Пироговы говорят, что якобы предупреждали нас об опасности. Но это неправда. Квартира продавалась по рыночной цене, она стоила так же, как и другие.
Все это так, по логике, возместить ущерб должны недобросовестный продавец и сотрудники УФСР, которые зарегистрировали «нечистую» квартиру. Но вся беда в том, что предыдущим судом Пирогов признан добросовестным приобретателем. Более того, обобранные и обманутые Черниговы даже не признаны потерпевшими. Короче, замкнутый круг и полная безнадега.
Звонок в Норильск
Я попыталась узнать мнение Людмилы Красниковой, которая принимала активное участие в обеих сделках с проблемной квартирой. Кому, как не ей, лучше всех знать, как квартира, обремененная судами и наследниками, была успешно продана Черниговым.
— Я только документы возила в департамент, — ответила Людмила Иннокентьевна, — и все. Там был Олег, так его звали вроде. Эта квартира вообще была от другого агентства.
Затем я позвонила в Норильск Пироговым. Трубку взяла Лидия Иннокентьевна, жена бывшего хозяина квартиры на Волгоградской.
— Черниговым не нужно было оттуда выезжать, — высказала она свое мнение. — Нас тоже пытались выселить. Но мы судились, и суд отказал Ильину. У нас было такое решение суда, но мы его оспорили. Я семь лет с этой квартирой мучилась, в прокуратуру ходила, судилась. Мы за собой никакую вину не признаем. Я разговаривала с адвокатом, надо подавать на регистрационную палату, и та им выплатит деньги. Думаете, я за них не переживаю? Очень даже переживаю. Меня чуть не парализовало после этой истории.
Поможет государство?
Согласно закону, добросовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, потраченных на приобретение недвижимого имущества, от продавца, не имеющего права распоряжаться этим имуществом. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен ст. 31.1. Согласно новой статье, добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет федеральной казны.
Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу суда не производилось в течение одного года с начала срока для предъявления этого документа к исполнению. Другими словами, если он подал исковое заявление об истребовании своего имущества и суд вынес решение в его пользу, но такое решение не исполняется, то собственник вправе рассчитывать на компенсацию. Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб. Но на сегодняшний день не известно ни одного случая, чтобы такой ущерб был возмещен. Из бюджета на эти цели средства не выделяются.
Юридический казус?
Случай Галины Черниговой, как оказалось, уникален для Иркутска, но не уникален в масштабах всей России. В Интернете я обнаружила около сотни подобных историй, а общее количество граждан, выброшенных на улицу, исчисляется уже тысячами. Юристы всей страны разводят руками. По их словам, такие случаи возникают из-за пробела в самом законодательстве. Дело в том, что Конституционный суд РФ своим Постановлением от 21.04.2003 года № 6-П наложил запрет на истребование у добросовестных приобретателей их имущества в тех случаях, когда договор купли-продажи по тем или иным причинам признан недействительным.
Однако есть несколько исключений, предусмотренных статьей 302 ГК РФ, которые не подпадают под этот запрет. В частности, речь идет о случаях, когда имущество переходило к добросовестному приобретателю помимо воли собственника или владельца этого имущества. В этом случае собственник имеет право получить его назад, истребовав его даже у добросовестного приобретателя. То есть права собственника важнее прав добросовестного приобретателя. Таким образом, имущество добросовестных приобретателей до сих пор остается незащищенным. И пока в России не будет должным образом защищен добросовестный приобретатель, нельзя говорить ни о каких гарантиях права собственности.
Елизавета Старшинина
Фото автора
Галина Михайловна Чернигова стала жертвой несовершенства российского законодательства и, разумеется, недосмотра сотрудников УФРС, которые благополучно зарегистрировали сделку купли-продажи, хотя по квартире уже несколько лет шли судебные баталии. В итоге немолодая и больная женщина осталась без крыши над головой и с огромным долгом. Наверное, это и есть верх гуманизма и справедливости
<p align=right><a target=_blank href=http://pressa.irk.ru/friday/2009/45/008001.html>"Пятница"</a></p>