Земельный вопрос: решение близко

Больной для иркутских застройщиков вопрос с нехваткой земли наконец-то подошел к стадии решения: ближайшие два-три года на местный рынок выйдет около 800 га федеральных земель в Иркутске и Иркутском районе. Первый земельный участок будет разыгран уже 21 ноября, а до конца года на аукцион выставят еще четыре.

Михаил Карасев, министр имущественных отношений Иркутской области, рассказал в интервью Иркутскому Бизнес-журналу о том, какие сложности с реализацией земли могут возникнуть и что сулит региону появление такого количества участков в свободном доступе.

- Михаил Николаевич, какие участки в ближайшее время выставят на торги?

- До конца года будут проданы земля в Бурдаковке площадью 91,9 га, участок в Пивоварихе, его общая площадь равна 82 га, а также два участка в Новолисихе, их размер составляет 98,5 и 9,6 га. Самым первым будет продано право аренды на участок площадью 34 га около деревни Патроны, аукцион по нему пройдет 21 ноября. Эти земли на торги выставит фонд РЖС, а один участок между поселками Дзержинск и Пивовариха - министерство имущественных отношений Иркутской области. По этой территории, так же, как и по остальным, даты торгов еще не определены. Всего же в перечне земель, которыми распоряжается фонд РЖС, находится 22 участка общей площадью 800 га. Планируется, что в большей степени на этих землях построят жилье экономкласса, так как именно такие объекты наиболее востребованы в регионе.



- В списке в основном находятся земли, расположенные в Иркутском районе. Но для местных застройщиков наиболее интересны участки в черте города. Будут ли выставлены на аукционы земли в Иркутске?

- Да, в перечне есть три участка, расположенные в Иркутске, их общая площадь составляет 36,5 га. Мы ожидали, что как раз одним из первых будет разыгран участок в городе, в микрорайоне Университетский. Но там выявили технические сложности с оформлением документов, поэтому было принято решение, что он будет выставлен на аукцион позже. Возможно, что уже в течение следующего года земли в Иркутске будут распроданы. Но хочу сказать, что участки, которые находятся в Иркутском районе, тоже очень интересны для потенциальных инвесторов. Многие земли непосредственно прилегают к городу, и хотя формально не относятся к Иркутску, фактически почти не разделимы с областным центром. Представления о качестве и комфорте жилья очень сильно меняются в зависимости от условий. Например, в Москве некоторые районы, которые несколько лет назад считались окраиной, сейчас являются вполне комфортными, особенно с точки зрения экологической ситуации. Многие города России и мира развиваются по такой схеме, и Иркутск не исключение.



- Да, города растут, и вчерашняя окраина сегодня может считаться почти центром. Но строители неохотно идут на развитие удаленных территории из-за проблем с инженерной инфраструктурой.

- Инженерные сети – это весьма дорогостоящая часть проекта, но помочь с их строительством – общая задача, которую нам необходимо решить. Так, у фонда РЖС есть свои программы, в рамках которых они смогут финансировать какую-то часть строительства сетей, кроме того, проекты могут претендовать на средства федеральных программ, и здесь, кстати, фонд тоже готов помочь, например, посодействовать тому, чтобы строительство очистных сооружений или электрических сетей началось раньше, чем запланировано. Но когда мы говорим об инфраструктуре, нужно понимать, что речь идет не только об инженерии, но и о социальных объектах. Недопустимо, чтобы на землях фонда РЖС строили дома без детских садов, школ и поликлиник. Социальные и культурные объекты будут предусмотрены, но вопрос, за чей счет они будут строиться, пока открыт. Возможно, на это направят средства областного или муниципального бюджета. На мой взгляд, возможен и другой вариант: школы и садики за свой счет может построить инвестор. Если территория интересна для застройки, то компании-застройщику будет выгодно возвести такие объекты, чтобы предложить покупателям не просто жилье, а по-настоящему комфортные условия с точки зрения инфраструктуры.



- Еще один вопрос, который касается инженерной инфраструктуры. Фонд РЖС сможет помочь с ее строительством только в отношении тех участков, которые он выставит на торги сам. Как быть с тем участком, который будет продавать минимущество?

- Мы взяли на себя организацию торгов по одному участку в качестве эксперимента, чтобы опробовать техническую процедуру. Участок между поселками Дзержинск и Пивовариха был выбран не случайно: он очень удобно расположен, и к нему легче, чем к другим, провести инженерные сети.



- Требования к проекту застройки участка в Патронах, который разыграют первым, довольно жесткие: там должны построить не менее 50 тысяч квадратных метров жилья, причем не менее половины от общего объема должно относиться к экономклассу. Кроме того, жилье должно быть построено с применением энергосберегающих технологий. На ваш взгляд, это не слишком жесткие требования для местных застройщиков?

- Это только первый проект, и да, возможно, что его себестоимость будет высокой. Но сейчас мы работаем в стадии эксперимента: нужно «обкатать» схему, посмотреть, как будут взаимодействовать фонд и застройщики. Мы организовывали круглый стол, куда пригласили руководителей фонда РЖС и местные СК. И первым моментом, который интересовал строителей, стала именно дороговизна возведения домов, инфраструктуры и проекта в общем. Но наша задача и заключается в том, чтобы фонд максимально приблизил свои требования к запросам рынка Иркутской области, пожеланиям застройщиков. Есть вероятность, что на аукционе земля останется невостребованной. Возможно, если это случится, то есть будет видно, что предложение фонда РЖС не востребовано, то фонд изменит условия. Но возможна и обратная ситуация: если для местных строителей проект окажется дорогим, то для СК из других регионов он может быть доступным для реализации. Конечно, нам бы хотелось, чтобы местный застройщик занимался развитием территории: для региона это несет налоговую выгоду, кроме того, таким образом получится обеспечить иркутские компании работой. Однако, с другой стороны, Иркутская область испытывает дефицит в жилье экономкласса, оно должно быть построено, и, поскольку мы живем в условиях конкурентной среды, организация, которая предложит лучшие условия, выиграет право на освоение территории, и для фонда будет не важно, какой регион эта компания представляет.



- Скажите, будет каким-либо образом регулироваться срок строительства? Или инвестор сам вправе определять, как долго ему возводить жилье? Ведь есть случаи, когда купленная земля не осваивалась СК.

- Такой риск есть. Однако на законодательном уровне сделано все, чтобы его избежать. Схема работы с землей фонда РЖС выстроена таким образом, что застройщику выгодно освоить участок в максимально короткие сроки. Право аренды на участок будет выдаваться на определенное время. В течение первого года застройщик должен подготовить разрешительную документацию на строительство и начать возведение жилья. Со второго года инвестор обязан будет в полном объеме платить аренду, а это существенные затраты: например, год аренды участка около деревни Патроны обойдется инвестору как минимум в 14 млн рублей. Если же строительство будет закончено до того, как истечет срок права аренды, то бремя арендной платы автоматически снимается с застройщика. То есть чем быстрее инвестор реализует проект, тем дешевле ему обойдется содержание земли и, соответственно, тем выше будет его прибыль.



Вы полагаете, что тот объем земли, который практически в одночасье станет доступным для местных СК, действительно нужен региону?

- Дефицит жилья в Иркутске – около 2 млн квадратных метров. При появлении 800 га земли на рынке строительные компании города смогут полностью перекрыть этот дефицит, вывести на рынок новые квартиры и дома по доступным ценам. Для горожан, покупателей недвижимости, есть и экономическая выгода: в короткие сроки объем предложений на рынке новостроек серьезно увеличится, и это, на мой взгляд, поможет сдержать рост цен на жилье.

Виктория Шолохова, «Иркутский бизнес-журнал»

«Байкал24»