Погода
На рынке коммерческой недвижимости Иркутска практически нет качественных объектов. Однако ДЦ и ТРЦ, построенные «на глаз», без серьезной проработки концепций, стабильно приносят прибыль владельцам.
Для небольшого города рынок коммерческой недвижимости в Иркутске развит достаточно сильно – так кажется на первый взгляд. На территории столицы Приангарья действует более 100 бизнес-центров общей площадью 320 тысяч «квадратов», 67 гостиниц, несколько крупных ТРЦ и ТЦ в сочетании с бесчисленным количеством небольших отдельных магазинчиков. На рынке представлены объекты разной классности. После «бума» на деловые центры 2008 года в городе появились новые объекты, приближенные к классу «В» (изначально почти все строившиеся на тот момент здания позиционировались в классе «А», но время все расставило на свои места). Уже действовавшие центры перешли в разряд «С» и «D», снизив цены для арендаторов. С 2010 года, когда на рынок торговой недвижимости вышли ТРЦ «Jam Moll» и «Карамель», возможность выбирать между качественными торговыми площадями и посредственными предложениями появилась и в этом сегменте. В гостиничном бизнесе тоже наблюдается динамика: в городе стали появляться отели высокого уровня. Открылся «Sayen», в ноябре этого года двери распахнул «Courtyard» под всемирно известным брендом «Marriot». Есть информация о том, что инвесторы заинтересованы в строительстве в Иркутске отеля «Kempinski» (в ноябре прошли переговоры между мэром Иркутска Виктором Кондрашовым и президентом группы отелей «Кемпински» в Европе Джанни ван Дааленом). Все это разнообразие позволяет предположить, что рынок коммерческой недвижимости заполнен до предела. Однако это обманчивое впечатление: в Иркутске есть дефицит качественных коммерческих объектов во всех сегментах рынка.
Деловое будущее
«Объем рынка офисной недвижимости в Иркутске на конец 2011 года составит чуть более 370 тысяч квадратных метров. В 2012 году, как прогнозируется, объем офисных площадей превысит 400 тысяч «квадратов», в этом случае на тысячу жителей будет приходиться почти 700 квадратных метров площадей – это неплохой показатель. Однако в подавляющем большинстве в городе действуют офисные объекты, не поддающиеся классификации, либо те, что можно отнести к классу «С». Качественных офисных площадей в Иркутске по-прежнему мало, ориентировочно – не более 20% от общего количества, или 130 квадратных метров на тысячу жителей. Для сравнения: в Москве объем качественных офисных площадей составляет более 1,1 тысячи квадратных метров, в Санкт-Петербурге – более 500 квадратных метров на тысячу жителей», - рассказала маркетолог-аналитик ГК «Актив» Татьяна Галущенко.
Генеральный директор компании «ЭкспертДевелопмент» Илья Круговых считает, что в Иркутске коммерческие объекты можно условно разбить на три категории: советские здания без современной инфраструктуры и без развитой территории, здания с современной инфраструктурой, но без развитой территории, и концептуальные здания. Вот последних-то иркутскому бизнесу и не хватает. «Рынок коммерческой недвижимости Иркутска не переполнен. Правильнее сказать, что он стал более профессиональным и финансово емким. Сегодня не работает старая схема, когда инвестор, обладая земельным участком и начиная строительство практически любого объекта, получал деньги на этапе котлована. Теперь покупатель готов приобретать только готовые площади, которые концептуализированы, то есть заточены именно под его вид бизнеса или его цели. Покупателю важна концепция не только здания, но и территории вокруг, он обращает внимание не только на удачную локацию, но и проработку деталей», - уверен Илья Круговых. Причем, по его мнению, это касается не только офисных помещений, но и торговой недвижимости, и гостиничной.
Засверкают ли звезды на небе гостеприимства?
В гостиничном секторе ситуация схожая. В городе 67 гостиниц и отелей, но нет ни одного классифицированного по привычной «звездной» схеме объекта. И не ясно, смогут ли гостиницы получить хоть какие-то звездочки по новой классификации, которая, вероятнее всего, станет обязательной со следующего года, отмечает директор иркутского филиала Российской гостиничной ассоциации Екатерина Процентова. По ее словам, многие гостиницы строились без учета общепринятых норм, без обращения к услугам консультантов в этой области. «Сегодня в соответствии с государственной Системой классификации гостиниц и иных средств размещения в городе есть один объект уровня пять звезд, – это «Sayen», на 4* могут претендовать – «Marriot» и гостиница Байкал Бизнес Центра. Гостиница «Империя» находится на пути к получению «3 звезд».
Пройти процедуру классификации очень не просто» - размышляет эксперт. По данным руководителя регионального агентства по туризму Ирины Рютиной, среднегодовой уровень заполняемости гостиниц Иркутской области составляет 20-40%. Летом загрузка выше, зимой - ниже. В областном центре ситуация немного другая. Екатерина Процентова сообщила, что в малых гостиницах города (на 15-50 номеров) средняя загрузка летом равна 70-90%, зимой – всего 50%. При этом очень низкий сезон для всех гостиниц города - это новогодние и майские праздники и выходные: в это время люди стремятся уехать из города на природу, тогда как в будние дни велик процент командированных. Если говорить о качественных объектах, то в этой сфере их тоже немного. Дмитрий Иванник считает, что лишь малая часть местных отелей сможет претендовать на «звездочки», остальные не пройдут классификацию.
Свободные ниши
В городе строятся новые объекты коммерческой недвижимости, но качественных площадей не появляется. Сам собой напрашивается вопрос: почему инвесторы, вкладывая огромные деньги в строительство объектов, не обращаются к специалистам в области консалтинга, чтобы те проработали каждый уголок будущего здания? Ответ прост, полагает частный консультант в области недвижимости Яна Варшавская: «people хавает» то, что дают, поэтому девелоперам бессмысленно напрягаться и стараться создать продукт, лучший по качеству, или предложить что-то по более низкой цене. В качестве примера Яна Варшавская рассмотрела офисную недвижимость. Во многих деловых центрах не предусмотрены необходимые элементы офисной инфраструктуры: место общественного питания, способное обеспечить полноценным обедом всех сотрудников, копи-центр, банк, павильон с канцелярскими товарами – при проектировании заказчик просто забывает выделить под эти помещения площади. По этой же причине проектируется мало парковочных мест как на рабочих, так и на гостевых стоянках. «Рынок прощает эти оплошности девелоперов, и они этим пользуются», - подчеркнула Яна Варшавская.
В настоящее время на рынке действует большое количество объектов, и создается ощущение, что ниша переполнена – поэтому девелоперы не берутся за новые проекты. На самом деле в городе практически нет качественных концептуальных площадей класса «А», продуманных до мелочей и удобных для ведения бизнеса объектов. Если девелоперы возьмутся за реализацию таких проектов, предварительно проконсультировавшись со специалистами в области коммерческой недвижимости, то город наконец-то получит деловые центры высокого уровня. Что касается уже действующих объектов, функциональность которых не будет удовлетворять рынок, то у их владельцев возникнет необходимость провести редевелопмент. Да, это сложно, да, потребуются огромные финансовые ресурсы (по оценке экспертов, редевелопмент обходится в 3-5 раз дороже, чем девелопмент), но скупой платит дважды. Иного же пути нет: инвестор либо будет искать путь для превращения имеющегося объекта в высококлассный офисный центр, либо ему придется забыть об амбициях и занять нишу ДЦ класса «С» или «D» с соответствующими арендными ставками. Третьего не дано.
Развлекательная часть (сверстать отдельным блоком)
Торгово-развлекательных центров в Иркутске всего два: «JamMoll» и «Карамель». Все остальные действующие центры соответствуют лишь слову «торговый». Правда, в Иркутске ведется работа на перспективу. Так, на территории 130 квартала строится многофункциональный центр, его площадь составит 30 тысяч «квадратов». Огромный объект на Шишиловском острове строится с 2006 года, но если в ближайшие несколько лет он все-таки будет введен в эксплуатацию, то на рынок разом выйдет 100 тысяч «квадратов» свободных площадей. Однако, полагает генеральный директор ООО «East Consulting Group» Дмитрий Иванник, качественными объектами могут считаться лишь 5% ТЦ и ТРЦ, работающих в городе. «Перспектива развития торгово-развлекательной недвижимости заключается в создании крупных retail-парков площадью от 100 тысяч квадратных метров. Такое направление, как streat-retail, со временем уйдет с рынка, поскольку требования к качеству услуг у потребителей все время растут. Из существующих сегодня форматов останутся заведения типа «магазин у дома» - небольшие магазины с предметами первой необходимости, расположенные в шаговой доступности, они всегда будут востребованы», - считает эксперт. С ним немного не согласен сертифицированный аналитик коммерческой недвижимости Юрий Винников: «Перспектива развития торговли - за крупными торгово-развлекательными объектами, но уличный ритейл не уйдет с рынка полностью – топовые места наподобие улицы Урицкого останутся. Возможно, там снизится пешеходный трафик. Возможно также, что изменится ассортимент – например, там разместятся магазины элитной одежды, которые будут противопоставлены массовым ТРЦ и будут ориентироваться на очень состоятельных клиентов», - поясняет эксперт. Кроме этого, Юрий Винников считает, что торгово-развлекательная недвижимость в ближайшее время будет «уходить» из центра на периферию из-за проблем с логистикой.
Виктория Шолохова, «Иркутский Бизнес-журнал»
«Байкал24»
Афиша Иркутск
