Закон первенства

Десять лет назад слово «ипотека» знали немногие. Все пожимали плечами в недоумении, и только Владимир Щербаков не уставал объяснять, что за ипотекой будущее. Как профессиональный математик он понимал непреложность действия экономических законов, как профессиональный строитель предвидел, что без ипотеки жилищно-строительная отрасль зайдет в тупик.

Ему возражали, пытались отмахнуться, а он, наткнувшись на запертую дверь, отправлялся искать окно, которое можно открыть. И своего добился: 3 ноября 1999 года администрация области учредила Иркутское региональное ипотечное агентство (ИРИА), оставив все 100% акций агентства в своей собственности. С этой даты начинается история иркутской ипотеки. Это потом, много позже, появились другие компании и банки стали выдавать ипотечные кредиты, а тогда Щербакову, назначенному гендиректором ИРИА, пришлось со своей командой стать первопроходцами.

Законодательная база была скудна и несовершенна, все приходилось начинать с нуля, как саперам, действовать на ощупь, прокладывая дорогу другим.

Первая закладная

В 2000 году в Иркутске впервые в послереволюционной России была зарегистрирована первая ипотечная закладная.

– Первая закладная в стране была выпущена Иркутским региональным ипотечным агентством 3 ноября 1999 года. Она была зарегистрирована 22 февраля 2000 года департаментом Иркутской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как тогда называлась наша служба, – рассказывает Виктор Жердев, руководитель Управления ФРС по Иркутской области. – В 2005 году ИРИА заключило соглашение с Управлением ФРС по Иркутской области о том, чтобы сократить сроки регистрации до 15 дней. Я рад, что мы в сотрудничестве с ИРИА помогаем населению области, которое получило возможность приобрести жилье с помощью ипотеки. Потому что ипотека – это один из самых доступных методов покупки квартиры. Об этом говорили еще в Древней Греции и Римской империи, откуда происходит современная ипотека.

Уставный капитал ИРИА (26 млн руб.) был роздан на ипотечные кредиты, возвращался заемщиками, деньги снова выдавались и так работают до сих пор, обернувшись за эти годы многократно. Люди распробовали, что такое ипотека, слухи об агентстве разошлись без всякой рекламы, и желающих взять кредит оказалось больше, чем позволяли финансовые возможности.

Увеличение уставного капитала все откладывалось, поэтому решили попробовать новый финансовый инструмент – ипотечную облигацию.

Первая ипотечная облигация

В 2001 году в Иркутске впервые в послереволюционной России был зарегистрирован первый выпуск ипотечных облигаций. К тому времени народ про советские-то облигации успел забыть, а про такую диковину вообще не слышали. А жаль. Потому что по надежности у ипотечной облигации мало конкурентов среди других ценных бумаг – у нее двойная степень защиты.

– Ипотечные ценные бумаги – самые надежные, которые сегодня существуют на финансовом рынке, потому что начинкой в них выступает недвижимость, – говорит Татьяна Кубасова. – От развития ипотеки и ипотечных ценных бумаг зависит развитие пенсионной системы, потому что именно пенсионные фонды являются основными их покупателями. Ипотечные ценные бумаги выполняют функцию длинных денег ПФ, которые гарантируют нашу с вами социальную защищенность. Таким образом, ипотека связана и со стройкой, и с жильем, и с социальными гарантиями общества.

О том, что опять пришлось самим разрабатывать схему выпуска, порядок оформления, говорить излишне. Но в этот раз было легче, число единомышленников стало увеличиваться. Облигацию под номером один купила Лариса Забродская, возглавлявшая ИРО Федеральной комиссии по ценным бумагам. Лучшей рекомендации такого финансового инструмента трудно было представить.

– Наша ипотечная ценная бумага создавалась на полшага впереди законодательства, – вспоминает Лариса Иннокентьевна. – Мы в Иркутске все время шли немножко впереди. Ипотечная облигация была зарегистрирована на тонкой грани существующего и еще не написанного законодательства, словно на лезвии бритвы. И она была признана, принята и стала вехой в истории всей российской ипотеки.

Эта ценная бумага действительно вошла в историю российского фондового рынка, и Служба по финансовым рынкам России в каждом своем экскурсе вспоминает, что в 2001 году именно в Иркутске вышла первая ипотечная облигация новой России.

Регистрация облигации стала точкой отсчета, точкой невозврата. Уже нельзя было вернуться обратно и жить по-другому. Ее признали все: ФКЦБ, чиновники, профессионалы рынка.

Выпуск иркутских ипотечных облигаций был небольшим, экспериментальным и общей проблемы рефинансирования кредитов решить не мог. Нужно было использовать другие доступные инструменты. Ипотечное кредитование вполне освоили жители областного центра. ИРИА задалось вопросом: почему бы не попробовать ипотеку в других городах Иркутской области? Так в 2003 году родилась идея проекта «Территория доступного жилья».

«Территория доступного жилья»

Условия жизни людей, уровень их доходов и потребности разные. Да, доходы жителей глубинки меньше, чем в Иркутске или Ангарске, но ведь и цена квадратного метра, к примеру, в том же Усть-Илимске ощутимо меньше. Значит, надо сделать доступным ипотечный кредит для черемховцев, братчан и всех, кому он нужен.

ИРИА провело мониторинг периферийных рынков недвижимости, организовало социологические опросы населения, установило партнерские отношения с банками, чьи филиалы могут выдавать ипотечные кредиты в городах области.

Затем неизбежно встал вопрос: что, собственно, продавать-покупать? По всей области жилищное строительство замерло много лет назад – практически в каждом городе зияли пустыми глазницами окон брошенные незаконченными стройки.

Значит, их надо расшевелить и достроить, решили в ИРИА. Нашли подрядчика и банк-кредитор, готовый финансировать строительство, организовали заключение соглашений с местными администрациями, открыли свои консультационные пункты на местах.

В принципе, участвовать в проекте могла любая территория, но зиминский и саянский мэры оказались оперативнее. В Зиме достроили две блок-секции пятиэтажного кирпичного дома, в Саянске – общежитие, для фундамента которого пришлось специально делать сейсмоизоляцию, потому что с тех пор, как оно было начато и брошено, успели измениться строительные правила.

– Ипотека в Саянске состоялась, – уверен Виктор Круглов, депутат Законодательного Собрания. – Самое главное, в нее поверили люди. Они сегодня ждут продолжения и не видят другого варианта обрести жилье, кроме как с помощью ипотечных кредитов. Я думаю, что альтернативы ипотеке нет. Но каждому проекту нужен хозяин, проводник идеи – в каждом поселении, в каждом городе должна быть группа людей, которая отвечает за успех дела. И не просто формально, а своим отношением, своим авторитетом. Вот тогда все получится.


Зиминцы и саянцы, получив ипотечные кредиты и субсидии из бюджета, въехали в новые квартиры. Счастливыми новоселами стали врачи, учителя, милиционеры и просто молодые семьи. Глядя на них, ИРИА засыпали предложениями остальные мэры. Пришлось даже организовать специальную поездку в ряд городов, чтобы посмотреть ситуацию воочию и пообщаться с их жителями. В итоге в Братске с участием ИРИА по примеру Зимы и Саянска под жилье переоборудовали корпуса пионерского лагеря «Северный Артек», и с помощью ипотечных кредитов в них купили квартиры бюджетники. Мог ли кто себе представить, что воспитательница детского сада может взять ипотечный кредит и купить благоустроенную квартиру? ИРИА сделало всю область территорией доступного жилья – в процесс изъявили готовность включиться Чуна, Черемхово, Киренск, Нижнеудинск и много других городов. Были бы деньги на ипотеку и кредиты строителям.

К тому времени набрало силу федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое возглавил Александр Семеняка. ИРИА стало его региональным оператором.

Тройственный союз

В 2006 году федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Иркутская область и ИРИА подписали трехсторонний договор о сотрудничестве, что позволяло расширить объем ипотечного кредитования за счет рефинансирования из федерального и областного бюджетов. Но ситуация в стране стала меняться: ипотечные кредиты стали доступнее, зато рынок недвижимости в недалеком будущем должен был исчерпать себя.

Уже тогда, за несколько лет до кризиса, Владимир Щербаков убеждал всех, что нельзя бездумно раздавать ипотеку, не стимулируя жилищное строительство. Хотя на первый взгляд все было прекрасно: кредиты иркутянам доступны, квартиры у застройщиков нарасхват, как горячие пирожки – в элитных домах скупают целые подъезды.

Но было понятно, что ажиотажный спрос не вечен, круг элитных покупателей ограничен, и если не начать массовую и недорогую застройку, жилищную отрасль ждет тупик. Значит, надо строить самим, решил Владимир Щербаков и начал проект «Иннокентьевская слобода».


«Иннокентьевская слобода»

Координатором проекта выступило ИРИА. Пригодилась база данных социологических исследований, организаторские навыки работы с подрядчиками, банками и населением. Была придумана принципиально новая схема кредитования банком застройщика и заемщиков, но, к сожалению, что-то не срослось. Пришлось менять банк-партнер, соответственно, схему кредитования тоже.

– Изначальный подход, который был заложен в проекте «Иннокентьевской слободы», – продемонстрировать, что можно строить дешевле, – говорит министр строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Руслан Болотов. – Был использован весь спектр продуктов, существующих на региональном рынке ипотечного кредитования. И самое главное, подчеркиваю, для нас был важен и продолжает оставаться важным именно критерий доступности жилья. Наверное, те прибыли, которые рассчитывались изначально, не были получены. Но главный результат в другом: мы с вами, потребители, которые хотят улучшить жилищные условия, теперь можем это сделать дешевле, чем раньше. Кризис и перерыв в административном сопровождении проекта, конечно, в определенной степени повлияли на сроки строительства, но механизмы, которые были изначально заложены в проекте, были правильные, поэтому, я считаю, опыт этого проекта в любом случае нужно тиражировать.

Первая «долевка»

В конце 2008 года в Иркутске ФРС зарегистрировала первые в стране договоры ипотечного кредитования по долевому строительству, а в начале 2009 года – первые закладные по этим кредитам. Даже глава АИЖК Александр Семеняка сначала не поверил, что удалось это сделать, поскольку прецедентов не было. В ИРИА звонили коллеги из других городов, переспрашивали, удивлялись и поздравляли. Это был прорыв, правда, понятный только специалистам да еще тем, кто благодаря новшеству смог купить квартиру.

Для военнослужащих ИРИА осуществило пилотный проект по заказу Минобороны и АИЖК. Кстати, закладные по накопительной ипотечной системе для военнослужащих тоже впервые в стране зарегистрированы в Иркутске, о чем сообщали даже украинские сайты на «ридной мове».

– Это было знаковое событие: 15 января текущего года опять впервые в России мы зарегистрировали закладные в рамках программы накопительной ипотечной системы для военнослужащих, – говорит Виктор Жердев, руководитель Управления ФРС по Иркутской области. – Я считаю, что президент, правительство и губернатор Иркутской области правильно делают, что поддерживают агентство. Первое время Щербакову удивлялись, смеялись, что ничего не получится, уверяя, что этого сделать невозможно. Однако сегодня сами видите: «первые в стране, первые в стране…»

Время подтвердило – иркутская ипотека на правильном пути, и нам есть чем гордиться. ИРИА реально, на практике, применило опыт жилищного строительства в сочетании с ипотечным кредитованием. По-

этому решение правительства области официально придать ему функции организатора жилищно-строительной сферы выглядит логичным, хотя и несет тяжелый груз новых хлопот. Но, как показывает прожитое десятилетие, неразрешимых проблем не бывает.

Елена Гущина

<p style='padding-right:18px;' align='right'><a target='_blank' href=http://og-irk.ru/?doc=3796>"Областная"</a></p>